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DROIT DES BIENS
 

Droit des biens : livre 2 du code civil (CC) intitulé « de la propriété et… »

 

Introduction : Les biens sont des droits.

 
 

Droit réel : prérogatives d’une personne sur une chose. Le droit de propriété est un droit réel.

Art 544 : la propriété est le droit de jouir d’un bien de la manière la + absolue.

 
LA NOTION DU PATRIMOINE

Le patrimoine regroupe l’ensemble des droits et obligations pécuniaires d’une personne indépendamment des éléments qu’il contient, le patrimoine est un contenant, une enveloppe, c’est le reflet économique de la personne.

 

I. Le patrimoine se compose de 2 éléments

qui forment un ensemble : l’actif et le passif.

 

L’actif : les droits patrimoniaux, ont 1 valeur pécuniaire appréciable en argent : droit de propriété, droit d’usufruit, droit de créance… St ds le commerce, st transmissibles aux héritiers, peuvent être cédés, st saisissables par les créanciers et prescriptibles par l’écoulement du temps.

Distinction : entre droits réels (portent directement sur une chose. 2 éléments : la personnes titulaire du droit, et la chose, objet du droit) et droits personnels (confère le pouvoir d’exiger de telle personne une prestation.(=obligation) = 3 élémts :            ● le sujet du droit (créancier)

                                                                                              ● le sujet passif (débiteur)

                                                                                              ● l’objet du droit (prestation) 

Le passif : ttes les dettes qui pèsent sur la personne. Par déf ce st des obligations, le droit personnel étant envisagé du côté passif.

 

II. Ces 2 éléments forment un ensemble

Principes : à Ce qui importe est + le contenant (l’universalité) que le contenu (droits et obligations)

Car le patrimoine est distinct des éléments qui le compose à un instant donné.

Conséquences à le patrimoine comprend l’actif présent et l’actif à venir de la personne.

Art 2092 à « quiconque s’est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement ur ts ses biens immobiliers et mobiliers, présents et à venir. »

 

Situation de l’héritier : en cas de succession, avec l’indissolubilité de cet ensemble actif et passif, il recueille la totalité du patrimoine du défunt.

 

III. Caractère du patrimoine

Suivant la théorie classique de Aubry et Rau le patrimoine est une émanation de la personnalité.

D’où 3 principes :

● seules les personnes ont un patrimoine (physique ou morale)

● Tte personne a un patrimoine = car + que le contenant, c’est l’aptitude à acquérir des droits et à être sujet à des obligations.

Conséquences à patrimoine d’une personne vivante est intransmissible.

à La mort met fin à la personnalité juridique.

 

● 1 personne n’a qu’un patrimoine.

Principe : indivisibilité du patrimoine

Conséquences : ts les biens répondent de ttes les dettes. Dc il n’existe pas de patrimoine d’affectation (on ne peut fractionner son patrimoine pr affecter 1 partie à une activité).

 

à Limites pr protéger le commerçant :

EX : la SA (société par action) ou SARL ( à responsabilité limitée). Il ne répond alors des dettes de cette société qu’à concurrence du montant de l’apport qu’il a fait.

Mais en pratique les créanciers exigeront l’engagement personnel du commerçant.

à Exception :            1° acceptation d’une succession sous bénéfice d’inventaire

Art 802 (2 patrimoines provisoirement)

                                   2° bénéfice de la séparation des patrimoines

Art 878

                                   3° la fortune de mer (droit maritime)

 
LA NOTION DE BIENS JURIDIQUES

Les biens st ttes les choses qui vont procurer  l’homme une certaine utilité qui va s’exercer par l’intermédiaire d’un pouvoir juridique de l’homme = un droit.

 
 
 

PREMIERE PARTIE : LA CLASSIFICATION JURIDIQUE DES BIENS

 
 
 

Chapitre 1. Classification

 
 
Section 1
 

● Selon un critère de matérialité des choses :

Celles qui ont 1 corps et celles qui n’en ont pas.

à les choses corporelles

Certaines échappent à l’appropriation :

-         celles qui appartiennent au domaine public art 538

-         celles communes (air, eau…) art 714

-         biens sans maîtres (abandonnés, épaves ou trésors ( : 3 conditi° :         1° chose enfouie

                                                                                                                      2° absence de propriété

                                                                                                          3° par hasard)

● (corporelles) distinction tirée de la nature particulière de certaines choses :

1. choses consomptibles

Se détruisent par le 1er usage

Un usufruit sur 1 chose consomptible est un quasi-usufruit.

2. choses fongibles

St interchangeables, peuvent être remplacés les uns par les autres. Différent corps certain (choses non fongibles) à unique exemple : une œuvre d’art.

3. choses futures

Choses qui n’existent pas en fait ms peuvent exister en droit à avt même d’exister matériellement, ont un statut juridique. Exemple : vente d’un immeuble à construire.

4.         fruits

Sont constitués par tt ce que la chose produit et qui n’épuise pas la substance du bien.

            Produits

Tt ce qui provient de la chose sans périodicité et ac altération de la substance.

            Le capital (notion + économique que juridique)

= une masse de biens destinée à être conservées durablement.

 

à les choses incorporelles (immatériels)

= droit absolument détaché de tout support matériel.

Ne pouvant être immeubles ils sont meubles « par la détermination de la loi » art 527

EX : droits sociaux, propriété intellectuelle…

 
Section 2
 

la distinction classique des meubles et immeubles

Art 516 ts biens (art 527) ou immeubles (art 517)

Immeuble = le sol et tt ce qui est attaché au sol (nature physique).

4  conséquences :

                                   1. publicité foncière (impossible pr meubles : exception navires et aéronefs).

                                   2. sûretés réelles

= droits par lesquels 1 débiteur garantit le paiement de sa dette en y affectant spécialement un bien.

            - l’hypothèque = sûreté réelle qui porte sur les immeubles (débiteur toujours possesseur)

            - le gage = celle qui porte sur les meubles. (débiteurs dépossédés)

                                   3. possession

= c’est de se compacter comme si l’on était titulaire d’un droit réel.

Elle permet de prouver la propriété.

- Pr un immeuble, il faut publicité en +

- Pr un meuble, cela suffit.

                                   4. procédure

Tribunal compétent pr connaître des litiges :

à meubles à tribunal ds le ressort duquel se trouve le domicile du défendeur.

à Immeubles à tribunal ds le ressort duquel est situé l’immeuble.

Régime au niveau de la vente :

Immobilière à on a un système de pub foncière qui permet une information des tiers.

Mobilière à Absence de pub, dc une + grande facilité de vente, pas besoin de passer par un notaire.

 
Choses corporelles

1. nature de l’immeuble

● la terre art 518 c'est-à-dire tte portion du sol.

● tte chose incorporée à la terre, comme les batiments, parties de bâtiment (conduites d’eau art 523 par ex), plantes, arbres… art 520

 

2. nature du meuble

● tt ce qui peut se mouvoir d’un point à un autre, ou être transporté art 528. Ainsi : animaux, véhicules, navires, meubles meublants, bijoux, tableaux, gaz…

● des fresques, immeuble par nature, deviennent des meubles du fait de leur attachement des murs d’une église désaffectée.

 
IMPORTANT : meubles par anticipation.

= choses actuellement immobilières dt le caractère mobilier à venir est seul considéré.

EX : récoltes sur pied, bois prêts à être abattus, produits à extraire d’une carrière.

C’est une exception car à pub foncière (opposable aux tiers)

 
IMPORTANT : meubles par destination

= meubles par nature qui perdent leur caractère mobilier parce qu’ils st l’accessoire d’un immeuble (condition : le meuble et l’immeuble doivent avoir le même propriétaire)

Conséquences à Meubles compris de plein droit ds les opérations juridiques portant sur l’immeuble auquel ils st affectés (vente, hypothèque, saisie immobilière…)

Cas de destination :    ● affectation à un fonds :

Meuble placé sur l’immeuble pr servir à l’exploitant agricole (tracteur…) art 524 , industrielle (machine d’une usine) ou commerciale (mobilier et matériel d’un hotel).

                                   ● attache à perpétuelle demeure : statues, glaces… art 525

Suppose 1 signe extérieur : scellement, incorporation, aménagement d’une niche…

Dc ne st pas immeubles par destination : des éléments préfabriqués de cuisine ou des radiateurs électriques.

Cessation :

L’immeuble par destination redevient meuble s’il fait l’objet d’une séparation matérielle (valeur) ou juridique : le proprio vend le meuble séparé.

 
Biens incorporels (immatériels)

(en réalité, droit portant sur des choses abstraites et droit portant sur des choses corporelles)

1°)       ● droit de propriété

Immobilier ou mobilier selon la nature de la chose pr objet.

Ex : le bien immeuble n’est pas la maison, c’est le droit de propriété sur cette maison.

            ● Droit réel démembré

L’usufruit art 526

Ces droits sont toujours immobiliers car ne peuvent porter que sur des immeubles.

Ex : Les servitudes

            ● Droit de créance

St très svt meubles

Ex : transfert de la propriété d’un meuble, créance de sommes d’argent.

 

2°) = droits absolument détachés de tout support matériel.

Ne pouvant être immeubles, ils st meubles «  par la déf de l’art 527 ».

EX : Droits sociaux (parts de société / actions)

Propriétés incorporelles comme office ministériel, clientèle commerciale, brevets, marques, propriétés littéraire et artistique.

 

Distinction complémentaire :

Fondée sur leur appropriation

2 catégories ne font pas l’objet d’appropriation.

            1. choses sans propriétaire =             ● choses communes art 714

                                                           ● choses sans maître  ( impossible pour immeubles qui sans proprio appartiennent à l’Etat). Ne concerne que meubles.

2 sources :       - res nullius (jms appropriées)

Ex : poissons de mer…

                        - choses abandonnées : leur appropriation est possible par occupation.

 

            2. Choses ds ou hors du commerce qd un particulier, pers physique/morale, peut en être le propriétaire (en user, en tirer profit, en disposer…)

Si hors du commerce : ne peut faire l’objet dune aliénation onéreuse ou d’une cession gratuite  (droit à la filiation art 311-9, le corps humain, ses éléments et ses produits. (art 16-1 et 16-15)

            St hors du commerce aussi les biens du domaine public (routes, ports…)

 
 

Fondée sur leur utilisation

à Choses consomptibles ( détruit au 1er usage ) et non consomptibles ( ne se détruisent pas, toutefois, l’usage prolongé peut diminuer la valeur).

 

Intérêt de la distinction : le régime des restitutions. Choses consomptibles ne peuvent faire l’objet d’une restitution en valeur.

 

à Choses fongibles ( = interchangeables) et non fongibles.

Des choses sont fongibles entre elles lorsqu’elles st interchangeables, dc peuvent se remplacer.

St dites aussi « chose de genre » = lait, argent, ciment…

Différent de corps certain : (choses individualisées : maison de telle adresse, Joconde…)

Mais une chose fongible peut devenir un corps certain : une automobile sortie de chaîne de l’usine, puis cette auto après immatriculation.

 

Intérêts :

transferts de propriété : moment du transfert ?

Dans un contrat translatif de propriété (= vente) :        

- corps certain : à l’échange des consentements on dit que le transfert s’opère par le seul consentement. 

- choses de genre : transfert au moment de l’individualisation dite « spécification », c’est-à-dire la livraison.

 

Charge des risques

Cas s’il y a perte fortuite de la chose : les betteraves gèlent, le bateau coule, la maison brûle.. le risque est lié au transfert de propriété : les risques st pr le propriétaire.

Conséquences : risques passent à l’acheteur dés la livraison ou dés le consentement échangé.

 
 

Chapitre 2 Les droitS PORTANT SUR LES BIENS

 
Section 1 : les droits réels (res : la chose )
 
1. Droits réels principaux

            I. Droits de propriété

            II. Droits démembrés

I. = droit qu’un personne peut avoir sur une chose et qui est le droit le plus absolu.

A 3 attributs :   - usus = usage

                        - fructus = droit de percevoir les fruits

                        - abusus = droit d’en disposer.

 

II. = une personne ne détient pas les 3 attributs du cas de propriété.

àL’usufruit = c’est la jouissance temporaire d’une chose et à charge pour le bénéficiaire de l’usufruit de restituer la chose et d’en restituer la substance.

USUFRUIT = usus + fructus (= usufruitier) + abusus (= le nu propriétaire)

 

à Le droit d’usage = c’est un diminutif de l’usufruit. C’est une jouissance de la chose mais limitée à ce qui est nécessaire au titulaire du droit et à sa famille.

Usage == usus + fructus

Le titulaire du droit peut user de la chose et en percevoir les fruits ms ds limites de ses besoins, ms ne peut pas en tirer de revenu.

 

à Droit d’habitation : Usus à droit d’usage limité à une habitation familiale.

à Emphytéose = droit de jouissance de longue durée entre 18 et 99, c’est un bail de très longue durée conférant au preneur 1 droit réel susceptible d’hypothèque sur l’immeuble donné à bail.

 

àServitudes : droits imposés à un bout de terre, charge imposée à un immeuble pr le service d’un immeuble voisin qui appartient à un autre proprio.  Art 637

 
2. Droits réels accessoires

= sûretés réelles garantissant l’exécution d’un obligation.

Ils st accessoires à une créance dt ils vt garantir le paiement.

Si c’est un immeuble, on parle d’hypothèque.

Si c’est un meuble, on parle de gage.

Hypothèque à Donne lieu à pub foncière, ce qui permet l’opposabilité aux tiers.

Gage à absence de pub.

Exception :     - hypothèque possible sur meuble qui ont 1 port d’attache (navires, aéronefs..)                       - le gage sur une auto fait l’objet d’une pub, dc absence de dépossession du débiteur.        

Antichrèse : nantissement d’un immeuble avec dépossession ; contrat par lequel un créancier acquiert, pr sûreté de sa créance, la faculté de percevoir les fruits d’un immeuble qui lui est remis par son débiteur.

Privilège : droit qui appartient à un créancier d’être payé sur le prix de vente d’un ou plrs biens du débiteur par préférence à d’autres créanciers.

 

Section 1 : Les attributs des droits réels

 

- droit de préférence

Le créancier se fait rembourser en faisant vendre la chose. Créanciers ayant ce droit seront payés avt les autres. Peuvent faire pratiquer une vente forcée.

- droit de suite

Permet de faire saisir même ds les mains d’un nouveau propriétaire et de se faire rembourser sur le prix.

 
 
 
§1 les droits personnels

C’est le droit qu’a une personne (le créancier) d’exiger d’une autre personne(le débiteur) l’exécution d’une prestation. Nb illimité.

 

A. Classification

- selon les sources

            * obligations légales : lien de droit par lequel 1 ou plusieurs personnes, le ou les débiteurs, st tenues d’une prestation envers 1 plusieurs autres (le ou les créanciers) en vertu :           - soit d’un contrat à Obligation contractuelle

            - soit d’un quasi-contrat à Obligation quasi contractuelle.

            - soit d’un délit ou d’un quasi délit à obl délictuelle ou quasi délictuelle.

- selon l’objet

            * obligation de faire ou obligation en nature :

Par opposition à l’obligation pécuniaire, tte obligation de procurer au créancier la satisfaction même qu’il attend (autre qu’une somme d’argent) :

            - une prestation personnelle à Obl de faire

            - une abstention à Obligation de ne pas faire

            - la propriété de certains biens à (transférer la propriété) obligation de donner.

 

B. Effets des droits personnels (  ou D de créance)

- efficacité des droits personnels limités car caractère relatif.

- le droit de gage général du créancier sur le patrimoine de son débiteur est une garantie qui ne confère aucun droit de préférence.

 
§2 Les droits intellectuels (propriété incorporelle)

= monopole d’exploitation portant sur une œuvre de l’esprit ou sur l’exercice d’activité professionnelle.

Nature à à mi-chemin des droits réels et personnels.

par oli publié dans : 9 Cours de Droit des biens
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Vendredi 17 novembre 2006

DEUXIEME PARTIE LES RELATIONS DES PERSONNES ET DES BIENS 

● Rapport de droit à La propriété et les droits démembrés

● Rapport de fait à la possession

LE DROIT DE PROPRIETE

Art 544 «  le droit de jouir et disposer des choses de la manière la + absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements »

 

Section 1. Valeur de ce droit et prérogatives du propriétaire

§1 Notion de propriété

Historique :

            - Origine romaine

-> Apparition de la propriété individuelle.

Source : loi des XII tables (451 avt JC)

-> Transmissible par succession

-> Droit exclusif et perpétuel conférant usage, jouissance et libre disposition.

            - Ancien droit

-> Meubles corporels : st considérés comme des biens de peu de valeur à D’où un droit de propriété individuel et absolu sur ces choses

-> Immeubles : Régime fondé sur 3 idées :

            * conservation des biens ds les familles

            * régime féodal, démembrement de la propriété en 2 D (seigneur et exploitant)

            * une propriété collective des immeubles

                        à Biens communaux : églises..  st soustraits du commerce.

            - DDHC de 1789

Le droit de propriété appartient aux droits naturels et imprescriptibles de l’homme (art 2), c’est un droit inviolable et sacré (art 17)

            - l’évolution postérieure à 1804

à Valeur supra législative du droit de propriété.

à Diminution des prérogatives du propriétaire et question de la fonction sociale du droit de propriété :           - aspect pol et éthique du pb

                        - propriété et droit au logement.

§1 Prérogatives du droit de propriété

- L ‘ USUS : droit d’usage

droit de se servir de la chose et d’en choisir l’usage = aussi droit de ne pas s’en servir

-FRUCTUS :droit de jouissance du bien.

Plus droit de percevoir les fruits et les produits.

Les fruits sont constitués par tout ce que la chose produit ( sans intervention de l’homme) et qui n’épuise pas la substance du bien .( sans intervention de l’homme cad fruit naturel)
Les produits c tt ce qui vient d’une chose mais sans périodicité et en épuisant la substance ( carrière par ex)

Les fruits industriels nécessitent le travail de l’homme

Les fruits civils : loyer d’un immeuble , intérêt d’une somme d’argent…..( revenus périodique)

-ABUSUS : droit de disposer du bien

Disposition physique : droit de faire acte matériel sur la chose, droit de le transformer/de le détruire

Disposition juridique : abandon de la propriété

-         pour cause de mort par testament

-         transmission entre vifs : vente du droit de disposer des conséquences d’un droit de jouissance à L USUFRUIT

 

Section 2. Caractère souverain du droit de propriété et limites

 
§1 : L ABSOLUTISME DU DROIT DE PROPRIETE
= pas de restriction aux pouvoirs du propriétaire
ART 544

L’ absolutisme se traduit dans l’étendue de la propriété : ART 552 : propriété du sol, infinie dans l’espace

       -propriété du dessus : on peut  l’occuper  en construisant et en le protégeant des tiers si causes préjudiciables.

       -propriété du dessous : on parle de « tréfonds », le propriétaire peut fouiller, améliorer les qualités du sol , exploiter une mine…..

Cependant à restriction quant à l’exploitation des mines ( charbon + pétrole qui appartiennent a l’Etat )

 
Exclusivisme du droit de propriété

Les utilités économiques d’une chose sont réservés au seul propriétaire. Tout empiétement fait par un tiers autorise le propriétaire à agir en justice, même s’il ne subit aucun préjudice. ( personne privée ici)

Conséquencesà une chose ne peut être l’objet de plusieurs droit de propriété complets :

-         soit il y a concurrence parce que les droit de propriété ne portent que sur une quote-part : c’est  l’indivision .

-         soit il y a restriction en droit par l’existence d’un autre droit réel , en cas de démembrement de la propriété par usufruit ou servitude.

La loi détermine les principes fondamentaux du régime de la propriété (art 34 de la constitution). Donc incompétence du pouvoir réglementaire pour fixer ces principes. ( l ‘égard de l’Etat )

Caractère perpétuel du droit de propriété

      -le droit ne se perd pas par le non-usage

Elle est imprescriptible

-   héréditaireà ne s ‘éteint pas a la mort du proprio (transmission au héritiers) ( a la différence de l’usufruit qui est un droit viager )

-   inviolableà ne peut être contraint  de céder sa propriété sinon par cause d’utilité publique .

Le droit de propriété demeure tant que dure la chose à laquelle il était attaché.

L’expropriation est une exception (cession forcée, de tout ou partie d’immeuble ou de droit réels immobiliers)

 

§2. LIMITES A LA SOUVERAINETE DU DROIT DE PROPRIETE

Limites légales : sont soient dans l’intérêt public (1) soient pour des raisons d’utilité privé(2)

(1)   à droit administratif : on a les servitudes d’urbanisme ( le proprio doit supporter des lignes électriques sur sa propriété)

(2)   àau profit du voisinage , par ex toute personne peut obliger son voisin au bornage pour déterminer la limite d’une propriété.

Limites jurisprudentielles : d’après la jurisprudence , le droit de propriété peut générer une responsabilité civile .

1-     l’abus de ce droit de propriété

jurisprudence sous article 1382 du code civil

3 août 1915 , affaire clément Baillond ( suis pas sur du nom ) . Un proprio avait sur un terrain planté des pics acérés en ferraille car sur une terrain voisin des aéronefs tentait de se poser

décision rendu à interdiction de son acte car «  il n’exerçait  son droit de propriété que pour faire du mal a autrui ». Il est condamné a réparer.

La jurisprudence dit : «  Il y a abus de droit s’il y a intention de nuire », ou « si l’intérêt de la personne n’est pas sérieux ou légitime ».

L’usage imprudent de ce droit suffit à constituer un abus de droit, mais il faut un lien de causalité.

2-     les troubles anormaux du voisinage

Préjudice dont l’auteur peut être condamné à réparation quand ce trouble a dépassé « les inconvénients normaux du voisinage ».

Pas de nécessité d’intention de nuire à autrui , il n’y a pas à rechercher l’intention bonne ou mauvaise de la personne . Seule condition à «  la mesure »= le dépassement d’un certain seuil de nuisance, au delà  de ce seuil apparaît une obligation de réparation.

Pour la sanction on peut prendre en compte la vulnérabilité de la personne victime.

 

LIMITES RESULTANT DU DEVELOPEMENT DES PROPRIETES COLECTIVES

( portent atteinte à l’exclusivité du droit de propriété )

 
I – L’indivision  ART 815

Elle est commune aux meubles et aux immeubles. Situation dans laquelle un droit réel unique, le plus souvent la propriété , est fractionné entre plusieurs personnes ayant des prérogatives identiques.

DEF : état de droit dans lequel 2 ou plusieurs personnes sont titulaires  de droit réels de même natures ( propriété, usufruit…) sur une ou plusieurs choses , sans qu’il y ait division matérielle de leur parts.

CONSEQUENCES :

-chacun est titulaire d’un quote-part idéale sur la chose, et non d’une partie matérielle.

-les prérogatives de chaque indivisaire sont limité aux prérogatives des autres.

[ ATTENTION !!!! propriété collective c différent de démembrement du droit de propriété]

 

C’est une institution provisoire. EX : l’indivision héréditaire dans le cadre d’une succession ( partage entre les héritiers.

 
REGIME DES BIENS COMPOSANT L’ INDIVISION  
 

Aucun codivisionnaire  n’a de droit exclusif sur les biens compris dans l’indivision . Ne peut disposer ou user 

 

 A son propre usage un bien indivisible ni le modifier ni le louer ou le vendre car il y a la règle de l’unanimité.

Il y a certains correctifs à cette règle de l’unanimité entre les actes conservatoires, d’administration et ceux de disposition.

 

à acte conservatoires = il tend à maintenir le bien dans son état naturel ART 815-2

àacte d’administration=il tend à faire fructifier le bien sans pour autant en compromettre  sa valeur capital ex : le bail ART  815-3

àacte de disposition =il porte atteinte ou risque de porter atteinte à la valeur en capital du bien. Ex : vente/donation

 
Concernant la jouissance des biens indivisibles , voir ART 815-9
 

II LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES BATIS

= immeuble des habitations divisées par appartement, qui appartiennent a des proprio différents .

 
1-     la propriété de la partie privative

= partie affectée à l’usage exclusif du copropriétaire. ART 544 . Ce dernier en a la propriété exclusive = l’usus (habiter), le fructus ( donner à bail) , l’abusus ( vendre)

Limites : respect de la destination de l’immeuble.
 

2- La copropriété des parties communes

= sont communes les parties affectées à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires

Régimeà propriété indivise
2-     Le lot

= les droits du copropriétaires  sur la partie privative et la jouissance des parties communes  sont inséparables. Ils constituent un droit immobilier indissociable appelé lot.

 

III- LA MITOYENNETE ART 661 et suivants

= une clôture mitoyenne appartient au propriétaire des deux fonds qu’elle séparent.

Nature juridique : forme de copropriété dans laquelle les deux voisins ont des droits égaux et réciproques sur les deux moitiés du sol et du mur.

à régime

à acquisition de la mitoyenneté

àpreuve de la mitoyenneté

àperte de la mitoyenneté

 

LA PROTECTION JUDICIAIRE ET LA PREUVE DU DROIT DE PROPRIETE

§1 : L’action en revendication ( action pétitoire )
Destinée à protéger le droit de propriété.

Cas : le propriétaire privé de la possession d’un immeuble veut faire reconnaître son droit de propriété en justice.

Délais :  aucun, c’est une action imprescriptible

Compétence : exclusive du TGI du lieu de situation de l’immeuble

 

A. La preuve de la propriété immobilière

                        - La charge de la preuve

La preuve incombe au demandeur ART 1315 ( le possesseur actuel, contre qui se fait l’action, est le défendeur).

Le possesseur actuel est présumé propriétaire d’où : la preuve pèse sur le revendiquant.

                        - L’objet de la preuve

La propriété est établit à partir d’actes et faits qui rendent vraisemblables le droit. D’où, la meilleure preuve est la prescription acquisitive. A défaut, preuve par tout moyens . ART 544

                        - Modes de preuve

énumération :

-les titres de propriété :  acte juridique d’acquisition, comme donation, vente, legs. Doit être constaté par écrit. Fait présumer que celui qui le détient est propriétaire.

-La possession : une possession non-viciée prouve la propriété car elle crée une présomption.

Mais ! : Si la possession est viciée, elle est défavorable au possesseur.

-Les indices matériels : Tous faits qui peuvent faire présumer l’existence d’un droit de propriété( paiement d’impôts fonciers par ex )

Appréciation souveraine du juge du fond !
 

Conflits entre modes de preuves :
3 hypothèses :

1-     le demandeur et le défenseur ont chacun un titre

- si les deux titres émanent du même auteur : le titre publié en premier l’emporte ( cas de deux personne qui ont acquis un immeuble de la même personne)

- si les deux titres émanent d’auteurs différents le tribunal doit retenir le titre le meilleur en fonction d’indices matériels et de la possession.

 

2-une seule partie à un titre :

- si le titre est invoqué par le défendeur en  possession, il l’emporte. Motif : il a à la fois le titre et la possession.

- si le titre est invoqué par le revendiquant , le titre l’empote s’il est antérieur à la possession du défendeur. Si le titre est postérieur , la possession l’emporte.

 

3-aucune des parties n’a de titre :

les juges doivent retenir la possession la mieux caractérisée. Mais , dans le doute, préférence pour le possesseur actuel.

 
B- Effets de la revendication immobilière
 

Si le demandeur démontre son droit de propriété , le tribunal doit ordonner l’éviction du défendeur.

Conséquences= restitution de l’immeuble, règlement de comptes .

à dettes du possesseur envers le propriétaire

è    les fruits de l’immeuble

              - n’a pas a les restituer ART 549, sauf si le possesseur  était de mauvaise foi , alors -> restitution , avec déduction des frais nécessaires  à la production du fruit. ART 548

è    indemnité pour les détérioration de l’immeuble

-         pas si possesseur de bonne foi

-         si de mauvaise foi , il est toujours responsable des détérioration , même du aux cas fortuit.

è    Dettes du proprio envers le possesseur

-         accession  ART 555  en cas de construction/plantation

-         remboursement d ‘  «  impenses nécessaire » =) Taux sur l’immeuble utile ( je sais pas si c bon )

§2 : La preuve de la propriété mobilière

Le régime des meubles corporels repose sur  l’ ART 2279 : « en fait d’immeuble , la possession vaut titre »

Elle vaut titre de propriété.
Portée double :

1)      si une personne acquiert de bonne foi * un meuble d’un non proprio, la possession la rend proprio àfonction acquisitive de la possession

Conséquences : La revendication est exclue

2)      la possession fait présumer que le possesseur a acquis régulièrement la propriété du meuble . D’où : il est dispensé de preuve si une personne revendique la propriété  du meuble àfonction probatoire pour protéger les acquéreurs de meubles qui n’ont pas rédigé d’écrits.

*le doute exclut la bonne foi

exception à cas où revendication mobilière admise

-         possession de mauvaise foi ou viciée, revendication possible pendant 30 ans ( perte , vol …)

-         en cas de bonne foi, revendication  admise à titre exceptionnel.

 

LES MODES D ACQUISITION DE LA PROPRIETE

§1 : Par l’effet de la possession
● L OCCUPATION ET L ACCESSION

La possession prolongée permet l’acquisition du droit de propriété

Le possesseur de bonne fois acquiert la propriété
1) des meubles : instantanément ART 2279

2)des immeubles : après un délais  de possession de 10 à 20 ans suivant l’éloignement du véritable proprio ART 2265, et s’il a acquis à juste titre »

 
● LA PRESCRIPTION ACQUISITIVE

= mode d’acquisition de la propriété et des droits réels par la possession prolongé ART 2219    ( différent de prescription  extinctive qui entraîne la perte d’un droit dont le titulaire ne fait pas usage pdt un certain temps ? S’applique a tous les droits ART 2262  sauf le droit de propriété .

C’est un mode d’acquisition fondé sur la possession. C’est un mode de preuve qu’est la prescription acquisitive , donne un titre légal  de propriété.

Il suffit de prouver que l’immeuble a été possédé  pendant le temps de la prescription.

En cas de conflit entre une prescription régulière et un titre , la prescription l’emporte.

Cas : un possesseur tient un immeuble d’un non proprio

Conséquences : il n’a pu acquérir la propriété  car nul ne peut transférer  a autrui plus de droit qu’il n’en a lui même .

Solution : la possession prolongée fait acquérir la propriété ART 712

 

Suivant le temps exigé , il existe deux sortes de prescription acquisitive :

-         la prescription trentenaire :usucapion de 30 ans ART 2262

-          la prescription   abrégée : avant trente ans ART 2265

 

§2 par l’effet de la convention

● ppe du transfert consensuel art 1138 = transfert propriété entre les partis dés l’échange de consentement. Les partis peuvent retarder le transfert du droit jusqu’au moment de la livraison.

 

LES DROITS REELS DEMEMBRES

L’usufruit

C’est un droit réel d’usage et de jouiss sur la chose d’autrui. Art 578

C’est un D temporaire, viager, (s’éteint après la mort)

Commun aux meubles et aux immeubles, alors que les autres démembrements ne concernent que les immeubles.

 
* L’usufruitier = détenteur de ce droit d’usage et de jouiss ;

Le nu propriétaire de la chose est celui à qui appartient la nue-propriété ;

Différents cas :

Ex : l’usufruit du conjoint survivant : testament possible,

Ex : la donation avec réserve d’usufruit

Ex : la vente d’imm avec réserve d’usufruit

 

L’usufruit peut porter sur un chose déterminée, comme une maison, ou sur un patrimoine ou une fraction du patrimoine par exemple.

Si l’usufruit porte sur des choses consomptibles, il devient un quasi usufruit car la restitution ne peut avoir lieu en nature (se détruisant après usage)

 

L’usufruitier n’a pas l’abusus, ne peut pas disposer de la chose, dc il a la charge d’en conserver la substance (celle de la chose), c'est-à-dire de préserve les droits du nu-propriétaire.

 

Assiette de l’usufruit : art 581.

* le régime de l’usufruit.

la constitution

L’usufruit est détaché de la propriété.

Il peut être établi par la loi, ex du l’usufruit du conjoint survivant. ( art 757 et 767)

L’usufruit naît dés le décès et la nue-propriété reste aux parents par le sang.

Si porte sur un imm c’est un droit réel immobilier dc sa constitution est soumise à pub foncière.  Alors établi par un acte jdk. (testament, convention, donation…)

 

Extinction

L’usufruit est réuni à la propriété. Art 617.

Une cause d’extinction : le décès de l’usufruitier. Le droit viager est intransmissible aux héritiers. Les partis peuvent constituer l’usufruit pr une durée fixée.

Autre cause :    - la consolidation art 617 al 4 l’usufruitier acquiert la nue-propriété.

                        - le non-usage  617 al 5 l’usufruitier s’éteint par le non usage pdt 30 ans ;

                        - perte totale de la chose 617 al 6

                        - déchéance pr abus de jouissance. Art 618 suppose une faute d l’usufruitier appréciée par le T = sanction prononcée en justice à la demande du nu-propriétaire qd l’usufruitier n’a pas respecté son obligation de conserver la substance de la chose. 

                        - conversion de l’usufruit en rente viagère = substitution d’une créance contre le nu-propriétaire aux droits réels sur la chose.   Versement d’une somme d’argent périodiquement jusqu’à la mort de l’usufruitier. Conséquences : le nu-propriétaire retrouve l’usage et la jouissance de la chose.

 

cession de l’usufruit

Il peut être vendu, donné, échangé,  voire hypothéqué, de même, il peut être saisi par les créanciers d l’usufruit.

Conséquences : l’usufruit acquis (par donation ou vente) reste lié à la personne du cédant, l’usufruit originaire.

C'est-à-dire qu’il s’éteint au décès du cédant.

C’est un droit réel, dc les obligations st imposées à l’usufruitier sur la chose, et non à l’égard du nu-propriétaire.  L’un et l’autre dvt uniquement respecter la limite de leurs droits respectifs sur la chose.

 
LES SERVITUDES 
Art 643

Déf : art 637 = charge imposée à un imm ( le fonds servant) pr le service d’un imm voisin (fonds dominant) qui € a un autre proprio.

Elle est accessoire, c’es a dire inséparable du fonds ( dc vendu ac imm)

Elle peut être :    - positive = confère le droit de faire que chose

                        - négative = empêcher de faire qque chose sur un fonds. Ex : ne pas bâtir.

                        - adm = dvp de la limitation de la propriété par la puissance publique. Ex : la hauteur de construction.

 

Classification des servitudes Art 639

à les servitudes légales = imposées par la loi à l’art 649 et suiv.

à Servitudes naturelles = dérivant de la situation des lieux ; art 640 et suiv.

à Servitudes conventionnelles = établies par la fait de l’homme, créées par l’initiative privée. Art 686 et suiv ;

Régime juridique

Déf du titre = acte jdk volontaire bilatéral, comme une convention unilatérale, comme un testament déclaratif, comme un partage.

La preuve : droit commun des actes jdk : art 1380 et suiv. accomplie par le proprio.  

 
àLa prescription acquisitive 

Seules les servitudes continues et apparentes peuvent être acquises par prescription à Art 680

La prescription suppose une possession utile c'est-à-dire non viciée.

par oli publié dans : 9 Cours de Droit des biens
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Vendredi 17 novembre 2006

Troisième partie : La possession

 

Pouvoir de fait qui correspond dans sa manifestation extérieure à l’exercice d’un droit.

à Art 2228 Code Civil

à La propriété c’est le droit, la possession, c’est le fait.

 

1/ La notion de possession :

 
à 2 composantes :
 

-         Elément matériel : Corpus

-         Elément intellectuel : L’animus

 

Le corpus est la maitrise mat. sur la chose. C’est l’exercice sur une chose d’actes qui correspondent à l’exercice d’un droit.

Posséder la propriété d’un bien c’est se conduire en propriétaire donc exercer le droit de propriété :

-         Usus

-         Fructus

-         Abusus

 

Le corpus s’acquiert par des actes mat. Sur la chose accomplis de manière continue.

L’animus est l’élément intentionnel : Intention de se comporter comme le véritable propriétaire. Ex : voleur

 

L’animus permet de différencier la possession de la détention (ex du locataire).

 
à La preuve :

Pour prouver la possession il faut s’appuyer sur l’animus. Existence de présomption.

 

L’animus est présumé ART 2230 : toute personne qui a le corpus est présumée jusqu’à preuve contraire possesseur et non détenteur.

Si le prop veut démontrer que l’occupant n’est pas possesseur mais détenteur, c’est à lui de faire la preuve.

 

La détention est présumée continue. S’il est prouvé une détention originaire on présume qu’elle s’est maintenue. ART 2231.

C’est au détenteur de prouver le changement d’animus, c'est-à-dire de prouver qu’il est devenu possesseur. à Preuve contraire : Interversion de titres. ART 2238

 

La preuve contraire est admise dans 2 cas :

-         Par le fait d’un tiers

-         Par une contradiction opposée au droit de prop

 

Corpus et animus sont suffisants.

Peu importe que le possesseur qui n’est pas titulaire du droit ignore son défaut de droit ou le connaisse.

 
à Caractère de la possession utile :
 

A/ Caractère continu : Il faut un contact continu avec la chose.

 

B/ Caractère paisible :

            La possession ne doit pas résulter de voies de fait ou de menaces. (Possession viciée)

 

C/ Caractère public :

            Les actes mat. De la possession doivent etre apparents. La possession n’est pas prise en compte si il y a dissimulation ou ruse.

 

D/ Caractère non équivoque :

            Il faut que les actes accomplis par le possesseur manifestent clairement son animus et ne peuvent que faire penser qu’il est le propriétaire.

 

Si l’un de ces caractères est absent la possession est viciée et ne peut produire d’effets de droit.

 

La violence et la clandestinité sont des vices relatifs.

L’équivoque et la discontinuité sont des vices absolus.

 

Les effets de la possession utile :

 

La poss joue un rôle probatoire et acquisitif.

 
à Possession d’un meuble corporel : ART 2279 La poss d’un meuble vaut titre.
 

à Domaine d’application et conditions d’acquisition instantanée d’un meuble :

Condition persos :

-         Le possesseur a l’animus et le corpus, possession exempte de vice

-         Possession de bonne foi

 
à Exceptions : Perte ou vol :

Possession de mauvaise foi ou viciée. Revendications possibles.

 

Recours du proprio du meuble

 

-         contre voleur :

Ce dernier est de mauvaise foi donc ne peut devenir prop que par la prescription de 30 ans.

-         Contre le possesseur de bonne foi

Délai de 3 ans à partir du jour de la perte ou du vol du bien.

à Délai préfix c'est-à-dire sans interruption ni suspension.

 
à Preuve par le revendiquant :

-         De sa prop (possession régulière antérieure du meuble)

-         Du caractère involontaire

 
à Effets :

Le possesseur de bonne foi doit restituer le meuble.

Si celui-ci l’a acheté dans une foire ou sur un marché donc dans des conditions normales de commerce à 1 condition à la restitution du meuble.

Le revendiquant doit rembourser au possesseur le prix qu’il a payé.

Le prop peut alors se retourner contre le voleur.

 

à Contre celui de qui il détient le meuble, le possesseur évincé peut avoir un recours exceptionnel si il s’agit d’un marchand puisqu’il a obtenu le remboursement du prop.

 

Section 2 : La possession d’un bien immeuble :

 

à Possession = Effet protecteur et acquisitif (usucapion)

 
à Procédure :

Les actions possessoires doivent être intentées dans l’année du trouble. (action en justice qui assure la protection du bien immeuble).

à Compétence : TGI (juge des déférés en droit commun)

 
à Prescription abrégée (10ans)

            à Conditions :

-         Titre : Acte juridique qui aurait transféré la propriété si il émanait du véritable prop.

-         La bonne foi :Le possesseur a cru au moment de l’acquisition tenir la chose du véritable prop.

Preuve : La bonne foi est présumée mais possibilité de preuve contraire par tout moyen

 
 

La protection de la possession immobilière :

 

1/ Les bénéficiaires de l’action possessoire

 

Victimes de faits ou actes en contradiction avec la possession et qui implique un contestation du droit réel possédé.

Ce sont des troubles volontaires, peu importe la bonne ou mauvaise foi.

2/ 3 actions possibles :

à La complainte : Action possessoire dans tous les cas de troubles actuels non violents de fait ou de droit.

Ex : Un locataire ne paie plus les loyers au bailleur.

à Dénonciation du nouvel œuvre : Action préventive destinée à empêcher un trouble

éventuel.
 
 
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